مهروموم اموال غیر منقول

برخلاف تصور رایج، اموال غیر منقول مانند زمین، خانه یا مغازه به معنای فیزیکی و با قفل و موم، مهروموم نمی شوند. به جای پلمپ کردن فیزیکی، اقدامات قانونی جایگزینی برای حفظ این اموال صورت می گیرد که شامل تنظیم دقیق صورت مجلس، ثبت مشخصات مال در اسناد رسمی و در صورت لزوم، دستور منع نقل و انتقال آن در اداره ثبت اسناد و املاک است. هدف از این اقدامات، جلوگیری از هرگونه تصرف غیرمجاز یا تضییع حقوق ذی نفعان پس از فوت متوفی است.

با فوت هر شخص، اموال و دارایی هایی که از او به جا می ماند، تحت عنوان ترکه شناخته می شود. این ترکه شامل همه حقوق و تعهدات مالی متوفی است و می تواند شامل اموال منقول و غیر منقول باشد. حفظ این اموال و جلوگیری از تضییع یا تصرفات غیرقانونی در آن ها، از اهمیت بالایی برخوردار است، به خصوص برای ورثه، بستانکاران و سایر اشخاصی که ذی نفع هستند. فرآیند مهروموم ترکه یکی از اولین و مهم ترین اقدامات قانونی است که پس از فوت متوفی و پیش از تقسیم ترکه صورت می گیرد. این اقدام، یک گام ضروری برای تضمین حقوق تمام ذی نفعان و ایجاد شفافیت در اداره اموال به جا مانده است. درک دقیق سازوکارها و تفاوت های مهروموم برای انواع مختلف اموال، به ویژه اموال غیر منقول، برای هر ذی نفعی که با این موقعیت روبرو می شود، حیاتی است.

مفهوم حقوقی مهروموم ترکه: چرا اهمیت دارد؟

مهروموم ترکه، اصطلاحی حقوقی است که در قانون امور حسبی، به ویژه از ماده ۱۶۲ به بعد، به آن پرداخته شده است. این فرآیند به معنای زدن علامت مخصوص یا قفل و بست بر روی اموال به جا مانده از متوفی است تا از هرگونه دخل و تصرف غیرقانونی، سرقت، پنهان سازی یا تضییع آن ها جلوگیری شود. هدف اصلی از مهروموم، حفظ و حراست از اموال متوفی برای تمامی ذی نفعان، شامل ورثه، بستانکاران، موصی لهم (کسانی که در وصیت نامه از متوفی ارث می برند) و سایر اشخاصی که به نحوی در ترکه سهم یا حقی دارند، است.

اهمیت مهروموم به حدی است که می توان آن را به عنوان اولین اقدام جدی در مسیر اداره ترکه متوفی و پیش از هرگونه تقسیم یا تحریر (صورت برداری دقیق) اموال دانست. این اقدام، اطمینان خاطری به ذی نفعان می دهد که اموال در وضعیت موجود خود حفظ شده و تا زمان انجام تشریفات قانونی بعدی، دست نخورده باقی می مانند. در واقع، مهروموم یک سد محکم در برابر سوءاستفاده های احتمالی از اموال متوفی ایجاد می کند و زمینه را برای یک تقسیم عادلانه و مطابق با قانون فراهم می آورد. این فرآیند، پایه و اساس حفظ حقوق وراث و سایر ذی نفعان است و از این رو، آگاهی از جزئیات آن برای همگان لازم است.

واقعیت مهروموم اموال غیر منقول: ابهام زدایی از یک تصور رایج

یکی از بزرگ ترین ابهامات حقوقی در خصوص مهروموم ترکه، به نحوه اجرای آن در مورد اموال غیر منقول بازمی گردد. بسیاری از افراد تصور می کنند که اموال غیر منقول نیز مانند اموال منقول، به صورت فیزیکی پلمپ یا قفل می شوند؛ در حالی که این تصور، با ماهیت و ویژگی های اموال غیر منقول همخوانی ندارد. زمین، ساختمان، مغازه یا آپارتمان را نمی توان به معنای متعارف مهروموم کرد.

عدم امکان مهروموم فیزیکی اموال غیر منقول

اموال غیر منقول، به دلیل ماهیت ثابت و غیرقابل جابجایی خود، قابلیت مهروموم فیزیکی به شیوه اموال منقول (مانند صندوقچه، اسناد یا وسایل شخصی) را ندارند. تصور پلمپ کردن یک خانه یا زمین، عملی غیرمنطقی و غیرقابل اجراست. هدف از مهروموم، جلوگیری از دسترسی و تصرف افراد در اموال است که در مورد اموال منقول با قفل و بست میسر می شود، اما در مورد اموال غیر منقول، این هدف از طریق سازوکارهای دیگری محقق می گردد.

جایگزین های قانونی برای حفظ حقوق در اموال غیر منقول

با توجه به عدم امکان مهروموم فیزیکی، قانون گذار راه حل های جایگزینی را برای حفظ و حراست از اموال غیر منقول متوفی پیش بینی کرده است. این اقدامات، به جای پلمپ فیزیکی، بر مستندسازی و ایجاد محدودیت های قانونی برای هرگونه تصرف یا انتقال تمرکز دارند:

1. تنظیم صورت مجلس اجمالی: بر اساس ماده ۱۷۹ قانون امور حسبی، در مورد اموالی که مهروموم آن ها ممکن نیست، مانند اموال غیر منقول، یک صورت مجلس اجمالی از آن ها تهیه می شود. در این صورت مجلس، مشخصات دقیق مال غیر منقول شامل پلاک ثبتی، آدرس کامل، اوصاف اجمالی و حدود آن به دقت ذکر می گردد. این مستندسازی، اساس حفظ حقوق بر این اموال است.
2. ثبت دستور منع نقل و انتقال در اداره ثبت اسناد و املاک: یکی از مهم ترین اقدامات برای جلوگیری از تضییع حقوق در اموال غیر منقول، ثبت دستور ممنوعیت نقل و انتقال آن در اداره ثبت اسناد و املاک است. با این اقدام، هرگونه معامله، رهن یا اجاره ملک بدون اجازه مراجع قانونی و تا زمان رفع مهروموم، غیرممکن خواهد شد و در سیستم ثبتی کشور ثبت می شود.
3. تعیین نگهبان: در مواردی که ضرورت ایجاب می کند و به تشخیص دادگاه، برای حفظ فیزیکی ملک یا جلوگیری از ورود و خروج غیرمجاز، ممکن است نگهبانی برای اموال غیر منقول تعیین شود. این نگهبان وظیفه دارد تا از هرگونه تصرف و آسیب رساندن به ملک جلوگیری کند.

در نظریه مشورتی شماره ۲۲۴۱/۷ مورخ ۱۳۸۱/۰۳/۲۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز مقرر گردیده است که اموال غیر منقول مانند مغازه یا انبار، در صورتی مهروموم می شود که اموال منقول داخل آن نیز مهروموم شود. لکن اموال غیر منقولی که داخل آن ترکه مهروموم شونده وجود نداشته باشد و در تصرف سایر وراث باشد، مهروموم نمی شود. این نظریه به خوبی تمایز بین مهروموم فیزیکی اموال منقول و اقدامات ثبتی برای غیر منقول را روشن می کند.

چه کسانی حق درخواست مهروموم ترکه را دارند؟

حق درخواست مهروموم ترکه، یک حق قانونی است که به اشخاص خاصی اعطا شده تا از تضییع اموال متوفی جلوگیری شود. ماده ۱۶۷ قانون امور حسبی به تفصیل این اشخاص را معرفی می کند. شناخت این افراد برای اقدام به موقع و صحیح در جهت حفظ ترکه، بسیار مهم است:

1. هر یک از ورثه متوفی: هر یک از بازماندگان قانونی متوفی، چه سهم الارث مشخصی داشته باشند و چه نداشته باشند، حق دارند برای حفظ ترکه درخواست مهروموم کنند.
2. موصی لهم: اشخاصی که بر اساس وصیت نامه متوفی، بخشی از اموال یا منافع آن به آن ها منتقل شده است، می توانند درخواست مهروموم را مطرح نمایند.
3. بستانکاران متوفی: اگر متوفی به کسی بدهکار باشد، بستانکاران برای اطمینان از وصول طلب خود از ترکه، می توانند درخواست مهروموم دهند تا اموال از دسترس خارج نشود.
4. وصی: کسی که متوفی او را برای اداره اموال خود پس از فوت تعیین کرده است.
5. قیم: در صورتی که یکی از ورثه یا ذی نفعان، محجور (صغیر، مجنون، سفیه) باشد و قیمی برای او تعیین شده باشد، قیم می تواند به نمایندگی از محجور، درخواست مهروموم کند.
6. اداره اوقاف: در مواردی که متوفی اموال وقفی داشته یا اموالی به نفع موقوفات در ترکه او موجود باشد، اداره اوقاف می تواند برای حفظ این حقوق، درخواست مهروموم دهد.
7. کسی که از طرف متوفی مأمور به حفظ اموال او شده است: هر شخص دیگری که به موجب سند رسمی یا حکم دادگاه، وظیفه حفظ اموال متوفی را بر عهده دارد.

نکات تکمیلی:

• در صورتی که در میان ورثه، فردی محجور باشد که ولی، وصی یا قیم نداشته باشد، دادرس پس از مهروموم ترکه، مراتب را به دادستان اطلاع می دهد تا برای تعیین قیم اقدام شود.
• همچنین، در مورد ورثه غایب یا مجهول المکان، لازم است تا برای حفظ حقوق آن ها، امینی توسط دادگاه تعیین گردد. این تدابیر تضمین می کند که حقوق افراد فاقد توانایی یا حضور، در فرآیند اداره ترکه نادیده گرفته نشود.

موارد اجباری مهروموم ترکه: بدون نیاز به درخواست

در برخی موارد، قانون گذار چنان اهمیتی برای حفظ ترکه قائل شده است که حتی بدون نیاز به درخواست از سوی اشخاص ذی نفع، مراجع قضایی موظف به اقدام و مهروموم ترکه می شوند. ماده ۱۶۸ قانون امور حسبی این موارد خاص را مشخص می کند:

1. فوت متوفی در مهمانخانه یا خانه استیجاری:
   • اگر شخصی در مهمانخانه، هتل، مسافرخانه یا خانه ای که اجاره کرده است فوت کند، مالک خانه یا مدیر مهمانخانه و امثال آن ها مکلفند فوراً مراتب فوت و وجود اموال را به دادگاه صلح یا دادستان اطلاع دهند.
   • در این شرایط، دادگاه صلح پس از اطلاع، رأساً اقدام به مهروموم ترکه می نماید تا از هرگونه تصرف احتمالی یا تضییع اموال جلوگیری شود.
   • مسئولیت عدم اطلاع رسانی: اگر مالک خانه یا مدیر مهمانخانه از اطلاع رسانی به دادگاه خودداری کند یا در این امر تأخیر ورزد، مسئول جبران هر خسارتی خواهد بود که از این کوتاهی به ترکه وارد آمده است.
2. وجود اموال دولتی یا عمومی در امانت متوفی:
   • در صورتی که نزد متوفی، اموال دولتی یا عمومی (مانند اسناد، وجوه یا اموال متعلق به نهادهای عمومی) به عنوان امانت وجود داشته باشد، دادگاه صلح به محض اطلاع، اقدام به مهروموم این اموال می نماید.
   • این مهروموم تنها شامل اموال دولتی یا عمومی می شود، مگر اینکه اشخاص ذی صلاح دیگری نیز درخواست مهروموم برای سایر اموال متوفی را مطرح کرده باشند.

این مقررات نشان می دهد که قانون در مواردی که احتمال تضییع اموال به دلیل عدم حضور وراث یا عدم آگاهی از وضعیت ترکه زیاد است، ابتکار عمل را به مراجع قضایی داده تا بدون فوت وقت، از حقوق عمومی و خصوصی حفاظت به عمل آید.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست مهروموم اموال غیر منقول

تعیین مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به درخواست مهروموم ترکه، از جمله اموال غیر منقول، یکی از ارکان اصلی پیشبرد صحیح این فرآیند است. در گذشته، دادگاه های بخش مسئول این امر بودند، اما با تغییرات قانونی اخیر، این صلاحیت دستخوش تغییر شده است.

دادگاه صلح: مرجع کنونی رسیدگی

بر اساس بند ۶ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، صلاحیت رسیدگی به امور مربوط به مهروموم ترکه و رفع آن، به دادگاه صلح واگذار شده است. این تغییر به معنای لغو صلاحیت دادگاه های عمومی یا بخش در این خصوص است و تمامی درخواست ها باید در دادگاه صلح مطرح و پیگیری شوند. هدف از این تغییر، تسریع در روند رسیدگی و تخصصی تر شدن این گونه پرونده هاست.

صلاحیت محلی: کدام دادگاه صلح؟

علاوه بر صلاحیت نوعی (یعنی دادگاه صلح بودن)، تعیین صلاحیت محلی (کدام دادگاه صلح در کدام شهر یا منطقه) نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. مواد ۱۶۳، ۱۶۴ و ۱۶۵ قانون امور حسبی، معیارهای زیر را برای تعیین دادگاه صالح بیان می کنند:

1. آخرین اقامتگاه متوفی: اگر متوفی در ایران اقامتگاه مشخصی داشته باشد، دادگاه صلحی که آخرین اقامتگاه او در حوزه آن دادگاه بوده، صالح به رسیدگی است (ماده ۱۶۳).
2. آخرین محل سکنای متوفی: اگر متوفی در ایران اقامتگاه نداشته باشد اما محل سکنای مشخصی داشته باشد، دادگاه صلحی که آخرین محل سکنای او در حوزه آن دادگاه بوده، صالح است (ماده ۱۶۴).
3. محل وقوع ترکه یا مال غیر منقول:
   • در صورتی که متوفی در ایران اقامتگاه یا محل سکنی نداشته باشد، دادگاه صلحی که ترکه در آنجا واقع شده، صالح است.
   • اگر ترکه در چندین محل مختلف قرار داشته باشد، دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، صلاحیت خواهد داشت (ماده ۱۶۵).
   • چنانچه اموال غیر منقول در حوزه های قضایی متعدد قرار گرفته باشند، دادگاهی که قبلاً اقدام به رسیدگی یا عملیات اجرایی کرده است، صلاحیت خواهد داشت.

تکلیف دادگاهی که اموال در حوزه آن قرار دارد اما صالح به رسیدگی نیست:

اگر تمام یا قسمتی از اموال متوفی در حوزه قضایی دادگاهی باشد که بر اساس معیارهای فوق صالح به رسیدگی نیست، آن دادگاه موظف است اقدامات لازم برای حفظ اموال متوفی، از قبیل مهروموم را انجام دهد و سپس رونوشت صورت مجلس عملیات خود را به دادگاه صالح اصلی ارسال کند. این مکانیزم تضمین می کند که هیچ مالی در هیچ کجای کشور بدون حمایت قانونی باقی نماند.

فرآیند گام به گام درخواست و اجرای مهروموم اموال غیر منقول

فرآیند درخواست و اجرای مهروموم ترکه، به ویژه برای اموال غیر منقول، شامل مراحل مشخصی است که رعایت دقیق آن ها برای حفظ حقوق ذی نفعان ضروری است. این مراحل را می توان به صورت زیر دسته بندی کرد:

مرحله اول: تنظیم دادخواست درخواست مهر و موم ترکه

اولین گام، تنظیم و تقدیم دادخواست به مرجع قضایی صالح (دادگاه صلح) است. دادخواست باید با دقت و با تمرکز بر درخواست مهروموم ترکه، از جمله اموال غیر منقول، تنظیم شود.

• عنوان دادخواست: باید به وضوح درخواست مهر و موم ترکه ذکر شود.
• مشخصات درخواست کننده: نام، نام خانوادگی، مشخصات شناسنامه ای و آدرس دقیق کسی که درخواست را ارائه می دهد.
• مشخصات متوفی: نام و نام خانوادگی، تاریخ فوت و آخرین اقامتگاه متوفی.
• خواسته: به وضوح درخواست مهروموم ترکه و ذکر مشخصات اموال غیر منقول (پلاک ثبتی، آدرس) که مورد درخواست مهروموم هستند.
• مدارک لازم:
  • گواهی فوت متوفی.
  • مدارک هویتی درخواست کننده (شناسنامه و کارت ملی).
  • شناسنامه وراث (در صورت دسترسی).
  • اسناد و مدارک مالکیت اموال غیر منقول متوفی (مانند سند مالکیت، بنچاق) که درخواست مهروموم آن ها مطرح شده است.
  • گواهی انحصار وراثت (در صورت صدور).
  • هرگونه مدرک دیگری که ارتباط درخواست کننده با ترکه را اثبات کند (مثلاً وصیت نامه برای موصی لهم، مدارک طلب برای بستانکاران).

مرحله دوم: رسیدگی و صدور قرار مهروموم

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه صلح به شرح زیر عمل می کند:

• تشکیل جلسه: در صورت لزوم، دادگاه ممکن است جلسه ای را برای بررسی موضوع تشکیل دهد و توضیحات لازم را از درخواست کننده یا سایر طرفین اخذ کند. این جلسه می تواند به روشن شدن ابهامات و ارائه مستندات بیشتر کمک کند.
• صدور قرار مهروموم: پس از بررسی های لازم و احراز شرایط قانونی، دادگاه صلح اقدام به صدور قرار مهروموم ترکه می نماید. این قرار، دستور قضایی برای اجرای مهروموم است.
• ابلاغ قرار: صدور قرار به طرفین ذی نفع اطلاع داده می شود و زمانی برای اجرای مهروموم تعیین خواهد شد. البته، در مواردی که فوریت ایجاب کند یا بیم تضییع اموال وجود داشته باشد (مانلاً ورثه غایب یا مجهول المکان)، دادگاه می تواند بدون اطلاع قبلی نیز اقدام به مهروموم نماید.

مرحله سوم: تنظیم صورت مجلس مهروموم

اجرای واقعی مهروموم، چه فیزیکی برای منقولات و چه ثبتی برای غیر منقولات، با تنظیم دقیق صورت مجلس مهروموم همراه است. ماده ۱۷۶ قانون امور حسبی جزئیات مندرج در این صورت مجلس را مشخص می کند:

1. نام و مشخصات کامل درخواست کننده مهروموم.
2. نام و مشخصات متوفی.
3. تاریخ و محل دقیق انجام عملیات مهروموم.
4. اسامی تمامی حاضرین در زمان اجرای مهروموم (شامل مباشر دادگاه، درخواست کننده، وراث، وکلای آن ها و در صورت لزوم، نگهبان).
5. ذکر دقیق اموال مهروموم شده. در خصوص اموال غیر منقول، باید پلاک ثبتی، آدرس دقیق، نوع ملک (مسکونی، تجاری، زمین)، حدود و اوصاف اجمالی آن به تفصیل قید شود.
6. تشریح اقدامات انجام شده برای حفظ اموال غیر منقول، مانند دستور منع نقل و انتقال و ثبت آن.
7. در صورتی که اموال منقولی در داخل ملک غیر منقول مهروموم شوند، وصف اجمالی از آن اشیا نیز در صورت مجلس ذکر می گردد.
8. لزوم امضای صورت مجلس توسط مباشر مهروموم و تمامی اشخاص ذی نفع حاضر.

نکته مهم: کلید قفل های مهروموم (در صورت وجود برای اموال منقول) بایگانی می شوند تا در زمان رفع مهروموم مورد استفاده قرار گیرند.

آثار حقوقی و نکات کلیدی مهروموم اموال غیر منقول

مهروموم اموال غیر منقول، با توجه به ماهیت متفاوت این گونه اموال، آثار و نکات حقوقی خاص خود را دارد که درک آن ها برای هر ذی نفعی ضروری است. این آثار فراتر از یک اقدام صرفاً اداری است و تبعات قانونی مهمی در پی دارد.

ممنوعیت نقل و انتقال: اثر اصلی مهروموم غیر منقول

همانطور که پیشتر نیز اشاره شد، مهروموم در مورد اموال غیر منقول، عملاً به معنای ایجاد یک ممنوعیت قانونی برای هرگونه نقل و انتقال آن است. با دستور دادگاه، مراتب در اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ثبت شده و از این پس:

• هیچ کس، حتی وراث، نمی تواند ملک را بفروشد، رهن بگذارد، به دیگری منتقل کند یا هرگونه معامله ای بر روی آن انجام دهد.
• این ممنوعیت تا زمان رفع مهروموم و انجام تشریفات قانونی بعدی (مانند تحریر یا تقسیم ترکه) پابرجا خواهد بود.
• هدف از این ممنوعیت، حفظ ارزش و یکپارچگی ملک برای تمام ذی نفعان و جلوگیری از تضییع حقوق آن هاست.

حق کسب و پیشه یا تجارت: قابل مهروموم نیست، قابل توقیف هست

حق کسب و پیشه یا تجارت، یک حق غیر مادی است که به واسطه رابطه استیجاری و فعالیت تجاری در یک مکان معین ایجاد می شود. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۶۲۳/۷ مورخ ۱۵/۹/۱۳۷۸ به صراحت بیان داشته است که حق کسب و پیشه یا تجارت، از جمله اموالی نیست که قابل مهروموم فیزیکی باشد.

با این حال، این به معنای نادیده گرفتن این حق در ترکه نیست. دادرس دادگاه طبق ماده ۱۹۱ قانون امور حسبی می تواند این موضوع را در صورت مجلس قید و به درخواست ذی نفع، قرار توقیف این حق را صادر نماید. این توقیف به معنای جلوگیری از نقل و انتقال غیرمجاز یا سوءاستفاده از آن است و مراتب بازداشت سرقفلی نیز جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می شود.

اموال منقول موجود در ملک غیر منقول

در بسیاری از موارد، اموال منقول (مانند اثاثیه منزل، وسایل شخصی، وجوه نقد یا اسناد) در داخل یک ملک غیر منقول (مانند خانه یا مغازه متوفی) قرار دارند. هنگام مهروموم این ملک غیر منقول، تکلیف این اموال منقول چیست؟

• اموال منقولی که در داخل ملک غیر منقول قرار دارند و متعلق به متوفی هستند، مشمول مهروموم فیزیکی می شوند. به این معنا که اتاق ها، کمدها یا صندوقچه های حاوی این اموال قفل و پلمپ می شوند و جزئیات آن ها در صورت مجلس مهروموم ثبت می گردد.
• در واقع، مهروموم ملک غیر منقول، راهی برای حفظ و پلمپ اموال منقولی است که در آن قرار دارند.

اثاثیه منزل متوفی: استثنائات مهم

قانون گذار در خصوص برخی اموال، استثنائاتی را در نظر گرفته است تا زندگی روزمره بازماندگان مختل نشود. بر اساس ماده ۱۸۶ قانون امور حسبی:

• اثاثیه منزل متوفی که برای استفاده شخصی عیال و فرزندان او لازم و متعارف است، قابل مهروموم نیست.
• با این حال، برای ایجاد شفافیت و جلوگیری از هرگونه ابهام، صورتی اجمالی از این اثاثیه تهیه و در صورت مجلس مهروموم قید می شود. این اقدام به معنای عدم ضبط آن ها نیست، بلکه صرفاً برای شناسایی و مستندسازی است.

اموال ضایع شدنی یا کم ارزش

در ترکه متوفی ممکن است اموالی وجود داشته باشد که به سرعت فاسد می شوند (ضایع شدنی) یا نگهداری آن ها هزینه زیادی دارد یا ارزش کمی دارند. برای این گونه اموال، مهروموم فیزیکی یا حتی ثبت محضری، منطقی یا اقتصادی نیست:

• اشیاء ضایع شدنی (مانند مواد غذایی)، اشیایی که هزینه نگهداری آن ها نامعقول است یا اموال کم قیمتی که نگهداری آن ها فضای زیادی را اشغال می کند، مهروموم نمی شوند.
• در این موارد، دادگاه دستور فروش این اموال را صادر می کند و مبلغ حاصل از فروش، در حساب سپرده دادگستری تودیع می شود تا در زمان تقسیم ترکه، به ذی نفعان پرداخت گردد. این راهکار از اتلاف سرمایه و تحمیل هزینه های غیرضروری جلوگیری می کند.

رفع مهروموم اموال غیر منقول: شرایط و فرآیند

مهروموم ترکه، یک اقدام موقت برای حفظ اموال است و دائمی نیست. پس از انجام تشریفات قانونی لازم و اطمینان از حفظ حقوق ذی نفعان، می توان درخواست رفع مهروموم را مطرح کرد تا امکان دسترسی و اداره اموال فراهم شود.

اشخاص ذی حق برای درخواست رفع مهروموم

همان اشخاصی که حق درخواست مهروموم ترکه را دارند (شامل ورثه، موصی لهم، بستانکاران، وصی، قیم و غیره)، می توانند درخواست رفع مهروموم را نیز به دادگاه صلح ارائه دهند. این امر منطقی است، زیرا هدف از مهروموم، حفظ حقوق این افراد بوده و پس از تحقق هدف یا احراز شرایط، باید امکان دسترسی قانونی به اموال فراهم شود.

شرایط و تشریفات قانونی رفع مهروموم

برخی شرایط خاص برای رفع مهروموم باید رعایت شوند تا حقوق تمامی ذی نفعان به درستی تأمین گردد:

• حضور وکیل یا امین برای غایب/محجور: در صورتی که در میان ورثه، فردی غایب یا محجور (صغیر، مجنون، سفیه) باشد، رفع مهروموم ترکه تنها پس از تعیین وکیل یا امین برای غایب و تعیین قیم برای محجور امکان پذیر است. این تدبیر قانونی تضمین می کند که حقوق این افراد در زمان رفع مهروموم و دسترسی به اموال، تحت حمایت قانونی قرار گیرد.
• درخواست کتبی: درخواست رفع مهروموم باید به صورت کتبی به دادگاه صلح ارائه شود و مانند دادخواست مهروموم، شامل مشخصات درخواست کننده، متوفی و اموال مورد نظر باشد.

فرآیند رفع مهروموم و تنظیم صورت مجلس آن

پس از بررسی درخواست و احراز شرایط، دادگاه صلح دستور رفع مهروموم را صادر می کند. این فرآیند نیز مانند مهروموم، با تنظیم صورت مجلس همراه است. ماده ۲۰۱ قانون امور حسبی جزئیات مندرج در صورت مجلس رفع مهروموم را بیان می کند:

1. تاریخ و ساعت دقیق برداشتن مهروموم.
2. نام و مشخصات درخواست کننده رفع مهروموم.
3. نام و مشخصات متوفی.
4. اسامی حاضرین در زمان اجرای رفع مهروموم (شامل مباشر دادگاه، درخواست کننده، ورثه، وکلای آن ها و در صورت لزوم، قیم یا امین).
5. جزئیات آنچه از مهروموم برداشته شده است؛ برای اموال غیر منقول، ذکر پلاک ثبتی، آدرس و تأیید رفع ممنوعیت نقل و انتقال ضروری است.
6. هرگونه توضیحات لازم در مورد وضعیت اموال پس از رفع مهروموم.
7. لزوم امضای صورت مجلس توسط مباشر رفع مهروموم و تمامی اشخاص ذی نفع حاضر.

نکته مهم: صورت برداری دقیق ترکه (تحریر ترکه) همزمان با رفع مهروموم

ماده ۲۰۴ قانون امور حسبی تصریح می کند که هرگاه بین ورثه، غایب یا محجور باشد و همچنین در صورتی که وارث متوفی معلوم نباشد، در موقع برداشتن مهروموم ترکه، باید تحریر ترکه (صورت برداری دقیق و کامل از تمامی اموال، دیون و مطالبات متوفی) نیز صورت گیرد. این اقدام تضمین می کند که هیچ جزئی از ترکه از قلم نیفتد و حقوق تمامی افراد، حتی غایبان یا محجوران، به طور کامل حفظ شود.

اگر تنظیم صورت ریزی ترکه در یک جلسه به پایان نرسد، در انتهای هر جلسه، آن قسمتی از ترکه که مهروموم آن برداشته شده، مجدداً مهروموم می شود تا از هرگونه تصرف احتمالی تا جلسه بعدی جلوگیری به عمل آید.

مراحل	توضیحات کلی	اهمیت در اموال غیر منقول
درخواست مهروموم	ارائه دادخواست به دادگاه صلح توسط ذی نفعان.	ذکر دقیق پلاک ثبتی و آدرس ملک در دادخواست.
صدور قرار	دستور قضایی برای مهروموم ترکه توسط دادگاه.	شامل دستور ثبت منع نقل و انتقال در اداره ثبت.
تنظیم صورت مجلس مهروموم	صورت برداری از اموال و ثبت جزئیات.	وصف اجمالی و دقیق از مشخصات غیر منقول (ماده ۱۷۹ امور حسبی).
درخواست رفع مهروموم	ارائه دادخواست رفع مهروموم توسط ذی نفعان.	شرط حضور وکیل/امین برای غایب/محجور.
صدور دستور رفع	دستور دادگاه برای رفع محدودیت ها.	شامل دستور حذف منع نقل و انتقال از اداره ثبت.
تنظیم صورت مجلس رفع مهروموم	صورت برداری نهایی و ثبت جزئیات برداشتن مهروموم.	در صورت لزوم، تحریر ترکه همزمان (ماده ۲۰۴ امور حسبی).

نتیجه گیری

همانطور که مشخص شد، فرآیند مهروموم اموال غیر منقول، برخلاف تصور اولیه، به معنای پلمپ فیزیکی ملک نیست. قانون گذار با درک ماهیت ثابت و غیرقابل جابجایی این اموال، تدابیر جایگزینی را برای حفظ حقوق تمامی ذی نفعان اندیشیده است. این تدابیر عمدتاً شامل مستندسازی دقیق مشخصات ملک در صورت مجلس مهروموم و ثبت دستور قضایی منع نقل و انتقال آن در اداره ثبت اسناد و املاک می شود. هدف نهایی از این اقدامات، جلوگیری از هرگونه تضییع، تصرف غیرمجاز یا سوءاستفاده از اموال متوفی تا زمان تعیین تکلیف نهایی ترکه است.

با توجه به تغییرات اخیر در قوانین، دادگاه صلح به عنوان مرجع صالح برای رسیدگی به امور مهروموم و رفع آن تعیین شده است که با هدف تسریع و تخصصی شدن این گونه پرونده ها صورت گرفته است. همچنین، آگاهی از این نکته که چه کسانی حق درخواست مهروموم را دارند و در چه شرایطی این فرآیند به صورت اجباری توسط دادگاه آغاز می شود، برای حفظ حقوق قانونی ورثه و بستانکاران از اهمیت بالایی برخوردار است. در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و نیاز به رعایت دقیق تشریفات قانونی، همواره توصیه می شود تا برای طی کردن صحیح و مطمئن این مراحل، با یک وکیل متخصص یا مشاور حقوقی مشورت شود. این مشورت می تواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و فرآیند حفظ و تقسیم ترکه را تسهیل نماید.