نحوه فروش ملک مشاع در اجرای احکام

هنگامی که مالکین یک ملک مشاع بر سر فروش آن به توافق نمی رسند، یکی از راه حل های قانونی برای تعیین تکلیف ملک، درخواست دستور فروش از مراجع قضایی است که در نهایت از طریق دایره اجرای احکام به مزایده گذاشته می شود. این فرآیند حقوقی پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند آگاهی دقیق از مراحل قانونی است تا مالکین بتوانند حقوق خود را استیفا کنند و ملک را به فروش برسانند.

مالکیت مشاع به وضعیتی گفته می شود که در آن چند نفر به صورت مشترک و غیرمفروز، صاحب یک مال باشند. یعنی سهم هر شریک در تمام ملک پراکنده است و بخش مشخصی از ملک به تنهایی به او تعلق ندارد. این نوع مالکیت می تواند به دلایل مختلفی نظیر ارث، خرید مشترک یک ملک، هبه یا صلح ایجاد شود. در حالی که توافق و همکاری شرکا می تواند فرایند مدیریت و فروش ملک مشاع را ساده کند، اما در بسیاری از موارد، عدم تفاهم بر سر نحوه اداره، بهره برداری یا حتی فروش ملک، به چالش های جدی حقوقی منجر می شود.

زمانی که مالکین مشاع برای فروش ملک به توافق نمی رسند، قانون راهکاری تحت عنوان «دستور فروش ملک مشاع» پیش بینی کرده است. این دستور، ابزاری قانونی است که به یکی از شرکا امکان می دهد تا با مراجعه به دادگاه، تقاضای فروش ملک غیرقابل افراز را مطرح کند. در این شرایط، ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد و عواید حاصل از آن به نسبت سهم الشرکه، میان مالکین تقسیم می گردد. فرآیند اجرای این دستور، که شامل قیمت گذاری، آگهی مزایده و تقسیم وجوه است، در دایره اجرای احکام مدنی دادگستری پیگیری می شود.

در ادامه این مقاله، با جزئیات کامل و به صورت گام به گام، به بررسی نحوه فروش ملک مشاع در اجرای احکام خواهیم پرداخت. از درک مفهوم ملک مشاع و پیش نیازهای اولیه قانونی گرفته تا مراحل درخواست از دادگاه، اجرای دستور فروش در دایره اجرای احکام و نکات حقوقی کلیدی که در این مسیر باید به آن ها توجه کرد، همگی تشریح خواهند شد تا بتوانید این فرآیند را با آگاهی و اطمینان بیشتری طی کنید.

درک مفهوم ملک مشاع و پیش نیازهای اولیه فروش از طریق قانون

برای ورود به فرآیند فروش ملک مشاع از طریق اجرای احکام، ابتدا لازم است درک درستی از ماهیت «ملک مشاع» و تفاوت های آن با «ملک مفروز» داشته باشیم. این بخش به تعریف دقیق این مفاهیم و اولین گام قانونی یعنی درخواست افراز و دریافت گواهی عدم افراز می پردازد.

ملک مشاع چیست؟ تفاوت با ملک مفروز و مثال های کاربردی

ملک مشاع به مالی گفته می شود که بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از شرکا به صورت دقیق و فیزیکی در آن مشخص نشده است. این بدان معناست که هر شریک، مالک جزء به جزء ملک در تمام مساحت آن محسوب می شود. به عنوان مثال، اگر سه نفر مالک یک قطعه زمین شش دانگ باشند و سهم هر یک دو دانگ باشد، این دو دانگ در هیچ قسمت مشخصی از زمین قرار ندارد و هر سه نفر در تمامی ابعاد زمین، به نسبت سهم خود، شریک هستند. این اشتراک ممکن است در یک واحد آپارتمان، یک باغ، یک ساختمان تجاری و یا حتی در فضاهای مشترک یک مجتمع مسکونی نظیر حیاط، راه پله و پشت بام وجود داشته باشد.

در مقابل، ملک مفروز به ملکی گفته می شود که سهم هر مالک به صورت فیزیکی و با حدود مشخص، از سایر بخش ها جدا شده و به صورت مستقل، قابلیت نقل و انتقال دارد. تقسیم و افراز ملک مشاع به ملک مفروز، نیازمند توافق شرکا یا حکم قضایی است.

آثار حقوقی مالکیت مشاع و لزوم توافق یا حکم قضایی برای فروش کل ملک: اصلی ترین اثر حقوقی مالکیت مشاع، عدم امکان تصرف و فروش تمام ملک توسط یک شریک به تنهایی است. هر شریک تنها می تواند سهم مشاع خود را بفروشد یا منتقل کند، اما برای فروش کل ملک، رضایت همه شرکا لازم است. در صورت عدم توافق، قانون راهکار دستور فروش ملک مشاع را پیش بینی کرده است.

گام اول: درخواست افراز (تقسیم) ملک مشاع و دریافت گواهی عدم افراز

اولین گام عملی برای فروش ملک مشاع از طریق اجرای احکام، تعیین تکلیف امکان پذیری یا عدم امکان پذیری افراز ملک است. افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع به صورت مستقل و مجزا است، به طوری که هر یک از شرکا مالک یک قطعه مفروز و مشخص از ملک شوند. افراز ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می شود، به شرطی که ملک از نظر فنی، عرفی و قانونی قابلیت تقسیم را داشته باشد.

شرایط و دلایل غیرقابل افراز بودن ملک: اما در بسیاری از موارد، ملک از نظر فنی یا عرفی قابلیت تقسیم ندارد. این موارد شامل املاکی می شود که:

1. تقسیم آن باعث از بین رفتن کاربری یا کاهش شدید ارزش اقتصادی آن شود (مثلاً یک واحد آپارتمان).
2. متراژ ملک به اندازه ای کم است که تقسیم آن به قطعات کوچکتر، خلاف مقررات شهرسازی یا عرف محلی باشد.
3. ساخت و سازهای موجود در ملک به گونه ای است که تفکیک فیزیکی آن ممکن نیست.

در چنین شرایطی، اداره ثبت اسناد و املاک، ملک را غیرقابل افراز تشخیص داده و گواهی عدم افراز صادر می کند. این گواهی به معنای این است که ملک از طریق تقسیم فیزیکی نمی تواند میان شرکا جدا شود و تنها راه حل، فروش کل ملک است.

اهمیت گواهی عدم افراز به عنوان پیش شرط دستور فروش: گواهی عدم افراز، یک سند بسیار حیاتی و پیش شرط اصلی برای درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست دستور فروش رسیدگی نخواهد کرد، زیرا ابتدا باید مشخص شود که آیا امکان تقسیم ملک از طریق اداره ثبت وجود دارد یا خیر. حتی اگر ملک به وضوح غیرقابل افراز به نظر برسد (مانند یک واحد آپارتمان)، باز هم ارائه گواهی رسمی مبنی بر غیرقابل افراز بودن آن از اداره ثبت، الزامی است.

نحوه اعتراض به رأی اداره ثبت در خصوص افراز: در صورتی که اداره ثبت، ملک را قابل افراز تشخیص دهد و یکی از شرکا به این تصمیم معترض باشد، می تواند ظرف مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی اداره ثبت) به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست اعتراض به رأی اداره ثبت در خصوص افراز را تقدیم کند. دادگاه در این خصوص رسیدگی کرده و رأی نهایی را صادر می کند. تا زمانی که وضعیت افراز ملک قطعی نشده باشد، امکان درخواست دستور فروش وجود ندارد.

درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع از دادگاه

پس از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت، نوبت به مرحله مراجعه به دادگاه و درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع می رسد. این بخش به تفصیل این فرآیند را شرح می دهد.

تفاوت دستور فروش و حکم فروش

یکی از نکات مهم و فنی در این فرآیند، تفاوت میان دستور فروش و حکم فروش است که در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مشخص شده است.
ماهیت حقوقی دستور فروش:
بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد، با تقاضای هر یک از شرکا، به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود. دستور فروش، ماهیتی غیرترافعی دارد؛ یعنی یک دعوای حقوقی محسوب نمی شود و نیازی به رعایت تشریفات کامل آیین دادرسی مدنی نیست. این ماهیت سبب می شود که دستور فروش:

• نه حکم است و نه قرار قضایی.
• غیرقابل تجدیدنظرخواهی و واخواهی است.
• بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی و با سرعت بیشتری صادر می شود.

دادگاه تنها وظیفه احراز شرایط قانونی را دارد و به ماهیت اختلافات احتمالی شرکا ورود نمی کند. هدف اصلی آن، فراهم آوردن زمینه قانونی برای فروش ملک غیرقابل افراز است.

«درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن مصوب 20-02-1358 هیات وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.»

موارد صدور حکم فروش: در مقابل، حکم فروش زمانی صادر می شود که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد. در این موارد، چون اداره ثبت صلاحیت افراز را ندارد، خود دادگاه ابتدا به دعوای افراز رسیدگی می کند و در صورت تشخیص غیرقابل افراز بودن ملک، حکم به فروش آن صادر می نماید. حکم فروش، ماهیت ترافعی دارد، به این معنا که یک دعوای کامل حقوقی است، با رعایت تمام تشریفات دادرسی، قابل تجدیدنظرخواهی و واخواهی است.

شرایط قانونی و الزامات لازم برای درخواست دستور فروش

برای اینکه دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر کند، باید شرایط زیر احراز شود:

1. غیرقابل افراز بودن ملک: مهمترین شرط، ارائه گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک است که نشان دهنده غیرقابل تقسیم بودن ملک است.
2. غیرمنقول بودن ملک و داشتن سابقه ثبتی: ملک مورد نظر باید غیرمنقول (مانند زمین یا ساختمان) و دارای سابقه ثبتی (سند رسمی) باشد. همان طور که اشاره شد، برای املاک بدون سابقه ثبتی، حکم فروش صادر می شود نه دستور فروش.
3. متقاضی باید مالک رسمی ملک باشد: درخواست کننده دستور فروش باید مالک رسمی و ثبتی ملک باشد. صرف داشتن قولنامه عادی (مبایعه نامه عادی) برای این منظور کافی نیست و باید سند رسمی مالکیت وجود داشته باشد.
4. درخواست به طرفیت تمامی شرکا: دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکای مشاعی ملک تقدیم شود. یعنی نام و مشخصات همه مالکان دیگر در ستون خوانده (طرف مقابل) درج گردد، حتی اگر با فروش موافق باشند.
5. عدم بازداشت بودن ملک (با استثنائات): عموماً اگر ملک در بازداشت یا توقیف باشد، صدور دستور فروش با اشکال مواجه است، مگر اینکه با رعایت ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی، حقوق ذی نفع (مانند مرتهن یا توقیف کننده) به طور کامل حفظ شده و راهکاری برای استیفای حقوق او پیش بینی شود. در این خصوص، رویه و نظریات مشورتی قوه قضاییه بر امکان صدور دستور فروش با حفظ حقوق اشخاص ثالث تأکید دارد.

دادگاه صالح و نحوه تقدیم درخواست (دادخواست)

دادگاه صالح: بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۴ قانون افراز، دادگاه صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه تقدیم درخواست (دادخواست):

1. تنظیم دادخواست: متقاضی یا وکیل او باید دادخواستی تحت عنوان درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع تنظیم کند. در این دادخواست باید مشخصات کامل متقاضی (خواهان) و تمامی شرکای دیگر (خواندگان) به همراه مشخصات کامل ملک و دلایل درخواست (به ویژه گواهی عدم افراز) ذکر شود.
2. چک لیست مدارک مورد نیاز:
   • اصل یا کپی مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
   • اصل یا کپی مصدق سند رسمی مالکیت ملک.
   • اصل یا کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
   • استعلامات ثبتی از اداره ثبت در خصوص وضعیت ملک (عدم در رهن بودن، عدم بازداشت، مالکان و سهم آن ها).
   • در صورت موروثی بودن ملک، گواهی حصر وراثت.
   • وکالت نامه وکیل (در صورت وجود وکیل).
3. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: تمامی دادخواست ها باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارسال شوند. هزینه دادرسی برای دستور فروش، چون دعوا محسوب نمی شود، کمتر از دعاوی حقوقی کامل است و معمولاً شامل هزینه های ثبت دادخواست و ابطال تمبر می شود.

رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش

پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به شعبه دادگاه عمومی حقوقی، دادگاه بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی و برگزاری جلسه علنی، در وقت فوق العاده به درخواست رسیدگی می کند. این ویژگی نشان دهنده ماهیت غیرترافعی دستور فروش است.

اهمیت استعلام دادگاه از اداره ثبت: یکی از اقدامات مهم دادگاه در این مرحله، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص قطعیت گواهی عدم افراز و عدم وجود اعتراض نسبت به آن است. این استعلام به منظور اطمینان از این است که تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، نهایی شده و هیچ اعتراض یا دعوای مرتبطی در جریان نیست. در صورتی که اعتراض به رأی اداره ثبت در حال رسیدگی باشد، دادگاه مکلف است تا تعیین تکلیف نهایی، از صدور دستور فروش خودداری کند و در غیر این صورت ممکن است قرار رد درخواست صادر شود.

چنانچه تمامی شرایط قانونی احراز و قطعیت گواهی عدم افراز تأیید شود، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر کرده و پرونده را جهت انجام مراحل اجرایی به دایره اجرای احکام مدنی ارسال می کند.

فرآیند اجرای دستور فروش ملک مشاع در دایره اجرای احکام مدنی

پس از صدور دستور فروش از سوی دادگاه، پرونده به دایره اجرای احکام مدنی ارسال می شود تا مراحل عملی فروش ملک از طریق مزایده آغاز گردد. این بخش به تفصیل مراحل اجرایی را شرح می دهد.

ارجاع پرونده به اجرای احکام و تشکیل پرونده اجرایی

با وصول دستور فروش ملک مشاع از دادگاه به دایره اجرای احکام مدنی، پرونده ای تحت عنوان اجرای دستور فروش ملک مشاع تشکیل می شود. در این مرحله، نیازی به صدور اجراییه (برخلاف احکام قضایی که برای اجرا نیاز به صدور اجراییه دارند) نیست، زیرا دستور فروش ماهیت حکم ندارد و مستقیماً توسط دایره اجرای احکام به مرحله اجرا گذاشته می شود. مدیر یا دادورز اجرای احکام، پرونده را ثبت و مراحل اولیه اداری را انجام می دهد.

قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

یکی از مهم ترین مراحل در فرآیند اجرای دستور فروش، تعیین قیمت پایه ملک است. این قیمت توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود تا عدالت در فروش و حفظ حقوق شرکا تضمین گردد.

1. انتخاب کارشناس رسمی: دایره اجرای احکام، از بین کارشناسان رسمی دادگستری در رشته مربوطه (معمولاً امور ثبتی و املاک)، یک نفر کارشناس را به قید قرعه انتخاب می کند.
2. ملاک های ارزیابی و تعیین قیمت پایه: کارشناس با حضور در محل ملک و بررسی دقیق آن، تمامی عوامل مؤثر بر ارزش ملک از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، نوع کاربری، وضعیت بنا (در صورت وجود)، دسترسی ها، امکانات موجود و شرایط بازار را مدنظر قرار داده و نظریه کارشناسی خود را در خصوص ارزش روز ملک و تعیین قیمت پایه مزایده ارائه می دهد.

حق اعتراض به نظریه کارشناس:
پس از ارائه نظریه کارشناس رسمی، این نظریه به تمامی مالکان و درخواست کننده ابلاغ می شود. مالکان حق دارند ظرف مدت قانونی سه روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به قیمت تعیین شده اعتراض کنند. نحوه اعتراض از طریق تقدیم لایحه به دایره اجرای احکام است. در صورت اعتراض، پرونده جهت ارزیابی مجدد و تعیین قیمت نهایی به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده می شود. این مرحله به دلیل اهمیت خود در تعیین قیمت نهایی فروش، از حساسیت بالایی برخوردار است.

آگهی مزایده و برگزاری آن

پس از قطعی شدن قیمت پایه ملک، دایره اجرای احکام اقدام به آگهی مزایده می کند تا فرصت برای خرید ملک توسط عموم فراهم شود.

1. نحوه انتشار آگهی مزایده: آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار، سایت های رسمی و تابلو اعلانات دادگستری منتشر می شود. این آگهی شامل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه مزایده، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن است.
2. شرایط شرکت در مزایده: متقاضیان شرکت در مزایده باید مبلغ ۱۰% از قیمت پایه مزایده را به عنوان ودیعه یا سپرده به حساب دادگستری واریز و فیش آن را ارائه دهند.
3. امکان شرکت مالکان مشاعی در مزایده: یکی از نکات مهم این است که خود مالکان مشاعی ملک نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و سهم سایر شرکا را خریداری کنند. این امکان، به آن ها حق خرید انحصاری ملک را می دهد، مشروط بر اینکه بالاترین پیشنهاد را ارائه دهند.
4. رویه در صورت عدم وجود خریدار در دور اول مزایده: اگر در دور اول مزایده، خریداری با قیمت پایه یا بالاتر از آن یافت نشود، مزایده تجدید می شود. در این صورت، ممکن است قیمت پایه با نظر کارشناس مجدداً تعدیل شده و یا شرایط دیگری برای فروش در نظر گرفته شود. معمولاً در دور دوم، ملک با هر قیمتی که خریدار داشته باشد، فروخته می شود (البته به شرطی که قیمت پیشنهادی، نامتعارف و بسیار کمتر از ارزش واقعی نباشد).

فروش نهایی ملک و تشریفات انتقال

در صورتی که ملک در مزایده به فروش برسد، مراحل نهایی تکمیل معامله و انتقال سند آغاز می شود.

1. پرداخت باقی مانده وجه: برنده مزایده موظف است باقی مانده وجه مورد مزایده را ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) به حساب اجرای احکام واریز کند.
2. نحوه انتقال سند به نام خریدار: پس از واریز کامل وجه، دایره اجرای احکام با صدور دستورات لازم، زمینه انتقال سند ملک به نام برنده مزایده را در اداره ثبت اسناد و املاک فراهم می کند.
3. کسر هزینه های قانونی: از مبلغ حاصل از فروش ملک، ابتدا هزینه های قانونی مربوط به فرآیند اجرا کسر می شود. این هزینه ها شامل حق الزحمه کارشناسی، هزینه های آگهی مزایده و سایر هزینه های اجرایی است. نکته حائز اهمیت این است که برای دستور فروش ملک مشاع، نیم عشر دولتی (۵ درصد محکوم به) که در اجرای احکام مدنی برای احکام قطعی دریافت می شود، منتفی است، زیرا دستور فروش ماهیت حکم ندارد.

تقسیم عواید حاصل از فروش بین شرکا

آخرین مرحله، تقسیم خالص وجوه حاصل از فروش بین شرکای مشاعی است.

1. نحوه محاسبه سهم هر شریک: پس از کسر تمامی هزینه های قانونی، باقیمانده مبلغ، بر اساس سهم الشرکه رسمی هر یک از مالکان (مندرج در سند مالکیت یا گواهی حصر وراثت)، بین آن ها تقسیم و به حسابشان واریز می شود.
2. مدارک مورد نیاز برای وراث: در مواردی که ملک مشاع از طریق ارث به مالکین رسیده باشد، ارائه گواهی حصر وراثت برای احراز سهم هر یک از وراث الزامی است.

نکات حقوقی کلیدی و چالش های خاص در فرآیند اجرای دستور فروش

فرآیند فروش ملک مشاع از طریق اجرای احکام، با وجود ماهیت نسبتاً ساده اش، شامل نکات حقوقی و چالش های خاصی است که آگاهی از آن ها برای مالکین و وکلای آن ها بسیار ضروری است.

عدم امکان اعتراض به اصل دستور فروش و موارد استثنا

همان طور که پیشتر نیز اشاره شد، دستور فروش ملک مشاع ماهیت قضایی ترافعی ندارد و لذا، برخلاف احکام قضایی، قابل اعتراض، تجدیدنظرخواهی و واخواهی نیست. این بدان معناست که پس از صدور دستور توسط دادگاه، مالکان نمی توانند به اصل تصمیم دادگاه مبنی بر فروش ملک اعتراض کنند.

با این حال، این بدان معنی نیست که هیچ گونه راهی برای اعتراض وجود ندارد. اعتراض می تواند به روند اجرای دستور یا اشتباهات شکلی و ماهوی در فرآیند صدور یا اجرای آن باشد. به عنوان مثال، اگر دادگاه بدون رعایت استعلام لازم از اداره ثبت (عدم قطعیت گواهی عدم افراز) اقدام به صدور دستور کرده باشد، یا در روند مزایده تخلفی صورت گرفته باشد، مالکان می توانند از طریق طرح شکایت یا درخواست ابطال عملیات اجرایی یا تفسیر دستور فروش به دادگاه صادرکننده دستور مراجعه کنند. حتی در مواردی نادر، اگر دادگاه صادرکننده دستور به اشتباه خود پی ببرد، می تواند طی صورت جلسه ای از آن عدول کند. این اعتراضات نباید به منزله اعتراض به اصل دستور فروش تلقی شوند، بلکه به اشکالات شکلی و قانونی در فرآیند اجرا یا صدور اشاره دارند.

فروش ملک مشاع در رهن یا توقیف

یکی از چالش های رایج، وضعیت فروش ملک مشاعی است که سهم یک یا چند شریک آن در رهن بانک یا مرتهن دیگری بوده یا توسط مراجع قضایی توقیف شده است. در گذشته در خصوص امکان صدور دستور فروش در این موارد اختلاف نظر وجود داشت، اما رویه قضایی و نظریات مشورتی قوه قضاییه بر این نکته تأکید دارند که: صدور دستور فروش ملک مشاع در این موارد امکان پذیر است، اما با حفظ حقوق مرتهن (رهن گیرنده) یا توقیف کننده.

این بدان معناست که در فرآیند مزایده و فروش ملک، حقوق این اشخاص ثالث باید کاملاً رعایت شود. ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز به این موضوع اشاره دارد که اگر مالی توقیف شود و به مزایده گذاشته شود، وجوه حاصل از فروش پس از کسر هزینه های اجرایی، ابتدا به ذی نفعان حق (مانند مرتهن یا طلبکار توقیف کننده) پرداخت می شود. بنابراین، در فروش ملک مشاع در رهن یا توقیف، ابتدا بدهی های مرتبط با رهن یا توقیف از سهم شریک مدیون پرداخت شده و سپس باقیمانده بین شرکا تقسیم می گردد. دادگاه در دستور فروش خود می تواند صراحتاً به این موضوع و لزوم حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده اشاره کند.

ملک مشاع دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

گاهی ملک مشاع، یک ملک تجاری است که شخص ثالثی (مستأجر) در آن دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه است. در این شرایط نیز صدور دستور فروش ملک مشاع منع قانونی ندارد، اما حتماً لازم است که دادگاه در دستور صادره، صراحتاً به مستثنی بودن حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه از عین ملک تأکید کند.

این بدان معناست که در مزایده، تنها عین ملک (مالکیت شش دانگ ملک بدون احتساب حق سرقفلی) به فروش گذاشته می شود و خریدار جدید ملک، موظف به رعایت و حفظ حقوق مستأجر دارنده سرقفلی خواهد بود. به عبارتی، حق سرقفلی به قوت خود باقی می ماند و دستور فروش به آن خللی وارد نمی کند. این موضوع مانع از فروش ملک مشاع نمی شود، بلکه تنها جنبه ای از حقوق متصوره بر ملک را از دایره شمول فروش در مزایده خارج می کند.

ملک مشاع با شریک محجور (صغیر، مجنون و…)

اگر یکی از شرکای ملک مشاع، محجور (صغیر، مجنون یا سفیه) باشد، فروش سهم او نیازمند رعایت مقررات خاصی است. بر اساس ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی و ماده ۸۳ قانون امور حسبی، فروش اموال غیرمنقول محجور توسط قیم او مستلزم رعایت غبطه و مصلحت محجور و اخذ اجازه از دادستان یا دادگاه است. این موضوع تفاوتی بین مال مفروز یا مشاع ندارد. بنابراین، در این حالت نیز امکان صدور دستور فروش ملک مشاع وجود دارد، مشروط بر اینکه قیم محجور با رعایت مقررات قانونی و با تأیید دادستان، رضایت خود را اعلام و مراحل لازم را طی کند تا از حقوق و منافع محجور صیانت شود.

وضعیت تصرف ملک مشاع (تخلیه ملک)

یکی از ابهامات رایج برای خریداران مزایده و حتی مالکان مشاع، این است که آیا دایره اجرای احکام پس از فروش ملک، آن را تخلیه و تحویل خریدار می دهد یا خیر؟ پاسخ منفی است. دایره اجرای احکام مدنی، هیچ گونه وظیفه ای برای تخلیه ملک و تحویل آن به برنده مزایده ندارد.

اگر ملک مشاع در تصرف یکی از شرکا یا شخص ثالثی باشد، برنده مزایده (که مالک جدید ملک محسوب می شود) باید به صورت مستقل، دعوای تخلیه ید یا خلع ید را به طرفیت متصرف در دادگاه صالح مطرح کند و پس از اخذ حکم تخلیه، از طریق دایره اجرای احکام آن را به مرحله اجرا بگذارد. دستور فروش صرفاً به معنای انتقال مالکیت از مالکان قبلی به خریدار جدید است و وظیفه تحویل فیزیکی ملک بر عهده اجرای احکام نیست.

هزینه ها و مدت زمان تقریبی کل فرآیند

فرآیند فروش ملک مشاع از طریق اجرای احکام، شامل هزینه های مختلف و زمان بندی تقریبی است که آگاهی از آن ها برای مالکان ضروری است.

جدول سرفصل هزینه ها:

سرفصل هزینه	توضیحات
هزینه دادرسی درخواست دستور فروش	نسبتاً کم (چون دعوا نیست و صرفاً هزینه ثبت دادخواست است).
حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری	بر اساس تعرفه قانونی و ارزش ملک؛ ابتدا توسط درخواست کننده پرداخت می شود.
هزینه آگهی مزایده	بر اساس تعداد نوبت های انتشار در روزنامه و نوع رسانه.
هزینه های اجرایی (متفرقه)	شامل هزینه های اداری دایره اجرای احکام و سایر موارد جزئی.
مالیات نقل و انتقال ملک	طبق قوانین مالیاتی جاری (بر عهده فروشنده و خریدار طبق توافق یا قانون).
هزینه های دارایی و شهرداری	شامل عوارض نوسازی، پسماند و سایر بدهی های مرتبط با ملک.

مدت زمان تقریبی کل فرآیند:
مدت زمان طی این فرآیند، بسته به پیچیدگی پرونده، حجم کاری مراجع قضایی و اجرای احکام، سرعت عمل مالکان در ارائه مدارک و عدم بروز اختلافات جدید، متغیر است. اما به طور تقریبی می توان زمان بندی زیر را متصور شد:

• افراز و دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت: معمولاً بین ۲ تا ۶ ماه (بسته به حجم پرونده های ثبت و همکاری مالکان).
• رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش: بین ۱ تا ۳ ماه (با توجه به ماهیت غیرترافعی و رسیدگی در وقت فوق العاده).
• فرآیند اجرای احکام (کارشناسی، آگهی و مزایده): بین ۳ تا ۸ ماه (بسته به اعتراض به کارشناسی، تعداد دفعات مزایده و…)

بنابراین، کل فرآیند از شروع درخواست افراز تا فروش نهایی و تقسیم وجوه، می تواند بین ۶ ماه تا ۱.۵ سال به طول بیانجامد. حضور وکیل متخصص می تواند در تسریع و پیشبرد صحیح پرونده نقش بسزایی داشته باشد.

نقش حیاتی وکیل متخصص در فروش ملک مشاع در اجرای احکام

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مراحل متعدد اداری و قضایی در فرآیند فروش ملک مشاع در اجرای احکام، حضور یک وکیل متخصص و باتجربه نه تنها مفید، بلکه در بسیاری از موارد ضروری است. وکیل با دانش و تجربه خود می تواند به شما در هر مرحله کمک کرده و منافع شما را به بهترین نحو حفظ کند.

چرا حضور وکیل ضروری است؟

فرآیند فروش ملک مشاع، به ویژه زمانی که نیازمند دخالت مراجع قضایی و اجرای احکام است، می تواند شامل جزئیات فنی و حقوقی زیادی باشد.

1. پیچیدگی های حقوقی و رویه های قضایی: قوانین مربوط به املاک مشاع، افراز، دستور فروش، مزایده و اجرای احکام دارای ظرایف و نکات حقوقی هستند که ناآگاهی از آن ها می تواند به تأخیر در روند پرونده، از دست رفتن حقوق یا حتی خسارات مالی منجر شود. وکیل با اشراف به این قوانین و رویه های حاکم در دادگاه ها و دایره اجرای احکام، از بروز خطا جلوگیری می کند.
2. افزایش سرعت و کاهش خطاها: یک وکیل باتجربه، با آگاهی از مراحل دقیق و مدارک مورد نیاز، می تواند پرونده را با سرعت بیشتری پیش ببرد و از رفت و آمدهای غیرضروری و تأخیرات اداری جلوگیری کند. او همچنین با تنظیم دقیق دادخواست ها، لوایح و پیگیری های به موقع، احتمال بروز خطا را به حداقل می رساند.
3. حفظ حداکثری منافع موکل: وکیل متخصص، نماینده حقوقی شماست و تمام تلاش خود را برای حفظ حداکثری منافع مالی و حقوقی شما به کار می گیرد. این شامل نظارت بر قیمت گذاری کارشناس، شرایط مزایده و تقسیم عادلانه وجوه است.

خدمات و وظایف وکیل در این فرآیند

وکیل متخصص در امور ملکی و دستور فروش، می تواند خدمات گسترده ای را به موکل خود ارائه دهد که مهمترین آن ها عبارتند از:

• مشاوره حقوقی تخصصی: ارائه اطلاعات دقیق در مورد حقوق و تکالیف موکل، تبیین مراحل قانونی و پیامدهای احتمالی هر گام.
• تنظیم دادخواست و لوایح: نگارش دقیق و مستند دادخواست درخواست دستور فروش، لوایح اعتراض به نظریه کارشناس و سایر مکاتبات قضایی.
• پیگیری استعلامات و مدارک: انجام پیگیری های لازم برای اخذ گواهی عدم افراز، استعلامات ثبتی و جمع آوری سایر مدارک مورد نیاز.
• نمایندگی در دادگاه و اجرای احکام: حضور و دفاع از حقوق موکل در جلسات دادگاه (در صورت نیاز) و پیگیری تمامی مراحل اجرایی در دایره اجرای احکام.
• نظارت بر کارشناسی و مزایده: نظارت دقیق بر فرآیند قیمت گذاری توسط کارشناس و رعایت اصول قانونی در برگزاری مزایده.
• مذاکره با سایر شرکا: در صورت امکان و لزوم، انجام مذاکرات دوستانه با سایر شرکا برای حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات و تسریع در روند.

معیارهای انتخاب وکیل مجرب

برای انتخاب وکیل مناسب برای پرونده فروش ملک مشاع، به نکات زیر توجه کنید:

1. تخصص در امور ملکی: وکیلی را انتخاب کنید که به طور خاص در حوزه دعاوی ملکی، افراز، و دستور فروش املاک مشاع تخصص و تجربه کافی داشته باشد.
2. سابقه موفق: از سوابق کاری و نتایج پرونده های مشابه وکیل جویا شوید.
3. شفافیت در هزینه ها: یک وکیل حرفه ای، قبل از شروع کار، تمامی هزینه های احتمالی (حق الوکاله، هزینه های دادرسی و اجرایی) را به صورت شفاف به موکل اعلام می کند.
4. دسترسی و ارتباط مؤثر: وکیلی را انتخاب کنید که امکان برقراری ارتباط مؤثر با او وجود داشته باشد و در طول فرآیند، شما را در جریان پیشرفت پرونده قرار دهد.

نتیجه گیری

فروش ملک مشاع، به ویژه زمانی که عدم توافق میان شرکا وجود دارد و نیاز به دخالت مراجع قضایی احساس می شود، می تواند فرآیندی پیچیده و زمان بر باشد. با این حال، قانون راهکاری کارآمد تحت عنوان دستور فروش ملک مشاع در اجرای احکام پیش بینی کرده است که به مالکین این امکان را می دهد تا با طی مراحل قانونی، ملک را به فروش رسانده و حقوق خود را استیفا کنند.

از تعریف دقیق ملک مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز گرفته تا اهمیت گواهی عدم افراز، نحوه درخواست از دادگاه، مراحل قیمت گذاری و مزایده در دایره اجرای احکام و نکات حقوقی کلیدی در خصوص املاک در رهن، توقیف، دارای حق سرقفلی یا شریک محجور، همگی از جزئیاتی هستند که آگاهی از آن ها برای هر مالک یا ذی نفع در این حوزه ضروری است. توجه به ماهیت غیرترافعی دستور فروش و عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی از آن، در کنار امکان اعتراض به فرآیند اجرایی، از دیگر نکات حائز اهمیت است.

در نهایت، برای اطمینان از طی صحیح و بهینه این فرآیند، حفظ حداکثری منافع و جلوگیری از بروز خطاها و تأخیرات، بهره مندی از خدمات و مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجرای احکام، نقش حیاتی دارد. وکیل با اشراف به قوانین و رویه های قضایی، می تواند شما را گام به گام در این مسیر پیچیده راهنمایی کرده و به حصول نتیجه مطلوب یاری رساند. با دانش کافی و کمک متخصصین، این فرآیند می تواند با موفقیت و در کمترین زمان ممکن طی شود.

برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه فروش ملک مشاع و سایر دعاوی ملکی، می توانید با وکلای مجرب ما تماس حاصل فرمایید.